Dina sökresultat

Processen

Köpguide

Vi får många frågor om hur köpprocessen fungerar. Folk undrar hur de som potentiella köpare skall förbereda sig själva för att underlätta processen. För att besvara dessa frågor har vi satt ihop den här guiden till hur en typisk inköpsprocess ser ut, de olika stegen och hur du förbereder dig.

Gör prioriteringar

Det första steget är att läsa på en smula om Sicilien och dess olika regioner och städer. Även om Sicilien ser litet ut på kartan, så tar det ett bra tag att ta sig runt ön. Det är mycket tidsbesparande om du redan beslutat dig för att söka i en eller ett par provinser redan innan du kommer hit. Av samma anledning, gör en prioriteringslista över vad som är viktigt för dig vad gäller din framtida fastighet på Sicilien. Sök gärna lite här på siten för att få en grov uppskattning om vad som är en realistisk kostnad för den fastighet du vill ha, och för vilka kompromisser du är villig att göra ifall pengarna inte tar dig ända fram. Vi har samarbetspartners över hela Sicilien, så hittar du inte det du söker på siten, så söker vi gärna fram andra fastigheter till dig.

Lån

Du har kanske redan hört att det är svårt att få ett bostadslån i Italien. Det är riktigt, men det behöver inte betyda att det är omöjligt. Kreditreglerna här är mycket strikta och du måste kunna uppvisa en för lånestorleken bra och kontinuerlig inkomst. Det här är ofta en viktig del i inköpsprocessen, som avgör vilken prisnivå du skall söka på. Vi samarbetar med lånemäklare som kan ta en titt på dina papper och inom ett par dagar ge ett besked om det verkar rimligt och i sådana fall på vilken nivå.

Fastighet med avbetalningsplan

Skulle lån inte vara framkomligt, så kan en fastighet med avbetalningsplan vara en bra plan B. Det är inte ovanligt att köpare och säljare kommer överens om en avbetalningsplan. Vi arbetar i dessa fall enligt formeln att 40% av köpeskillingen erläggs vid köpet och resterande 60% avbetalas inom en treårsperiod (avbetalningstiden kan givetvis förkortas). Observera att inte alla säljare accepterar den här modellen.

Teknisk besiktning eller inte?

I Italien är det köparens ansvar att informera sig om fastighetens skick (What You See Is What You Get). Det är därför också köparen som beställer och betalar för en teknisk besiktning. Det är inte obligatorisk, utan ett fritt val. Vi gör alltid en grundlig undersökning av fastigheten innan köp, och informerar om vad vi funnit. Vill du ändå göra en teknisk besiktning så hjälper vi dig att hitta en tekniker som genomför den och vi hjälper dig översätta besiktningsrapporten.

Advokat eller inte?

Såväl vi som notarien granskar samtliga bostadsdokument och vi översätter kontrakt i förväg så att ni är medvetna om man som händer i processen. Skulle du ändå vilja anlita en advokat, så är det viktigt att hitta en som är specialiserat på italiensk fastighetsrätt. Det är också viktigt att veta att Sicilien är en autonom del av Italien, vilket innebär att lagar och regler kan skilja sig åt en del här jämfört med det italienska fastlandet. Av den anledningen kan det vara en bra idé att hitta en advokat som är specialiserad på just Sicilien. Om så önskas, kan vi hjälpa till föreslå några advokater med rätt kvalifikationer som talar engelska.

Att förbinda sig till att köpa en fastighet

Processen kan se lite olika ut, beroende på omständigheter kring köpet. Men i de flesta fall så inleds processen med att köpare och säljare skriver på ett preliminärt köpeavtal (compromesso) när pris och andra villkor väl är överenskomna. Du betalar då också en del av inköpspriset (caparra) för att försegla överenskommelsen - normalt mellan 10-30% av inköpspriset. Om du därefter skulle dra dig ur affären, så mister du den erlagda summan. Skulle istället säljaren dra sig ur, så måste han eller hon återbetala dubbla beloppet du erlagt.

Även om det inte är ett lagkrav, så gör vi alltid också det preliminära köpeavtalet tillsammans med en notarie. Anledningen är att vi vill kunna garantera våra kunder att all fastighetsdokumentation är granskad (av oss) och dubbelkollad (av notarien) redan på ett tidigt stadium. När vi anser det nödvändigt, stärker vi upp utredningen med en arkitekt som granskar överensstämmelse mellan ritningar och själva fastigheten.

Betalningar

Samtliga betalningar, genom hela processen, kan göras via banköverföringar från din inhemska bank. Skulle du föredra det, så kan du också öppna ett italienskt bankkonto och betala med bankchecker. Du måste vara personligen närvarande för att öppna ett konto i en italiensk bank, du kan inte göra det online.

Fördelen med att betala med bankchecker är att du överlämnar dem när kontraktet skrivs på. Gör du banköverföringar måste du göra dem i förväg, eftersom betalningarnas transaktionsnummer måste registreras i köpekontraktet.  

Men som sagt, det går också alldeles utmärkt att genomföra ett köp utan italienskt bankkonto.

Notariens roll

Italiensk lag kräver att en notarie granskar och godkänner alla fastighetsköp. Notariens ansvar är att se till att allt fastigheten är laglig och att affären genomförs på ett lagligt sätt. Han eller hon granskar fastighetsdokumentationen från en legal synvinkel och kontrollerar att det inte finns obetalda hypotek, att ägarskapet är korrekt, att det inte finns ogenomförda arvsskiften etc.  

Köpekontraktet skrivs under hos notarien, med samtliga säljare och köpare närvarande - i person eller via fullmakt till annan representant.

Köpomkostnader

Köpomkostnaderna för köparen består av stämpelskatt, notariats- och mäklaravgift. Som ett riktvärde kan sägas att dessa kostnader normalt uppgår till cirka 10% av inköpspriset om man köper en fastighet för runt 100 000 euro. Köper du en billigare bostad, blir den procentuella kostnaden mycket högre. Köper du för mer, blir den något lägre. Notera att köpomkostnaderna blir lägre om du planerar att mantalsskriva dig i bostaden inom 18 månader efter köpet, eftersom stämpelskatten blir lägre.

Kontakta oss idag

Vi hjälper dig att komma igång och genomföra ditt husköp

Italienskt personnummer - Codice fiscale

För att köpa en fastighet måste du ha en Codice fiscale, ett italienskt personnummer. Det kan du beställa från din närmaste italienska ambassad, alternativt hämta upp ett hos det lokala skattekontoret när du är här för att titta på fastigheter.

Det här är mycket enklare än vad folk i största allmänhet tror. Du behöver som skäl bara ange att du avser att köpa en fastighet i Italien (om ens det). Det räcker med att skicka ett mail till italienska ambassaden med frågan, dina uppgifter och en passkopia och de skickar över den med post. Det är en mindre administrationsavgift att betala, det är allt.

Skulle du föredra att ordna saken när du är här, så kan vi gå tillsammans till skattekontoret och ordna det. Det tar inte mer än några minuter (plus kötid).

Köpekontraktet

Enligt lag måste köpekontraktet skrivas under inför, och också av, en notarie. Alla köpare och säljare måste vara närvarande, antingen fysiskt eller av en person som via en fullmakt blivit utsedd att representera dem. Om du inte talar italienska så har du två alternativ att välja mellan:

  • Fullmakt - du representeras av en person som talar italienska och som ansvarar för att du förstår innehållet i kontraktet och villkoren och konsekvenserna av köpet.
  • En av tingsrätten auktoriserad översättare är närvarande och översätter kontratet.

Vilken väg du än väljer, så är vi där.

All dokumentation utvärderas av notarien. Köpekontraktet skrivs under av samtliga parter samt notarien. Alla betalningar registreras i köpekontraktet med sina transaktionsnummer för spårbarhet.

Fastighetsregistret

Efter köpet skickas kontraktet till fastighetsregistret för registrering av ägarbytet. Det tar cirka två veckor innan det ligger färdigt att hämtas ut från notariatskontoret (vilket vi gör om du inte är här).

El, vatten, fastighetsskatt

Efter köpet skall kontrakt för el och vatten ordnas. Du måste också registreras hos kommunen för betalning av fastighetsskatt och sophämtning (kom ihåg att inget är automatiskt på Sicilien). All hjälp med det ingår i vår standardservice.

Hemförsäkring

Hemförsäkring är inte obligatoriskt i Italien, men kan vara en bra idé. Vi hjälper dig ta fram offerter på hemförsäkring hos bra bolag.

Kostnad för att äga en fastighet

Många undrar vad den årliga kostnaden är för att äga en fastighet här. Naturligtvis beror det på fastighetens beskaffenhet och hur mycket du utnyttjar den. Här har vi sammanställt kostnaderna för ett par verkliga exempel, för att hjälpa dig att få en uppfattning.


Villa vid havet, 100 kvm, hög standard

Allt uttryckt i årskostnad

€972 Fastighetsskatt
€250 Sophämtningsavgift
€150 Vatten
€720 El
€300 Internet
€571 Hemförsäkring
€732 Bevakningsföretag

Total kostnad: €3,695 per år eller €308 per månad

Villan är använd cirka 25 veckor  per år. Den har golvvärme och central luftkonditionering i varje rum. Ägarna överväger att installera solpaneler för att minska elkostnaderna. Kostnaden för hemförsäkring är hög eftersom de valt till försäkringsskydd mot tsunami. Man har valt att ha ett kontrakt med ett bevakningsföretag (typ Securitas) pga att villan är exklusiv och har ett enskilt läge. Här har man en bra inkomst från uthyrning, vilket inte är inräknat i kalkylen.


Lägenhet i kuststad, 110 kvm, normal standard

Allt uttryckt i årskostnad

€500 Fastighetsskatt
€250 Sophämtningsavgift
€150 Vatten
€430 El
€300 Internet
€250 Hemförsäkring

Total kostnad: €1.460 per år eller €122 per månad

Lägenheten används ungefär 25 veckor per år. Den har ett par luftvärmepumpar för uppvärmning och kyla. Ägarna hyr ut lägenheten till vänner mot självkostnad, så här finns ingen hyresintäkt.


Notera att den årliga fastighetsskatten är bara för fastigheter där du inte är mantalsskriven. Skulle du välja att mantalsskriva dig i fastigheten, så kan du räkna bort den kostnaden.

People ask me if it was complicated to buy and renovate a property in a foreign country. Well, not really, but it took some time... Do I care when I sit on my terrace, sipping a glass of wine looking out over the sea? Hell no!
Peter Stark
Bought and renovated a ruin

Jämför